CUALES SON LOS TRAMITES PREVIOS A REALIZAR PARA LA EJECUCIÓN DE UNA AMPLIACIÓN DE UNA VIVIENDA EN PRIMER PISO.
Antes de ejecutar cualquier ampliación, modificación o alteración de una vivienda se debe informar y solicitar el permiso a la dirección de obras municipales correspondiente.
La normativa vigente establece que para el efecto el propietario del bien raíz donde se ejecutaran los trabajos deberá presentar y someter a revisión ante la D.O.M. el expediente de obra menor, siempre que la ampliación no supere los 100 m2, y que contiene, entre otros documentos, solicitud, especificaciones técnicas, certificados de informes previos, autorizaciones notariales del o los vecinos, si proceden, etc. firmados por el propietario bajo el patrocinio de un arquitecto.
Y EN AMPLIACIONES EN SEGUNDO PISO O MANSARDA
Básicamente son los mismos anteriores, pero además se deberá considerar, una memoria de cálculo estructural y en el caso de viviendas pareadas, la autorización notarial expresa del propietario vecino para cargar estructuralmente el muro del pareo común.
Y PARA LAS AMPLIACIONES EN DEPARTAMENTOS ACOGIDOS AL DFL. Nº 2, SI LAS AMPLIACIONES SUPERAN LOS 140 M2 PIERDEN LOS BENEFICIOS Y SE LES APLICA UNA MULTA.
Antes que todo las unidades habitacionales que constituyen un edificio o conjunto acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria (ley 19.537) no podrán ampliar la superficie construida determinada y aprobada en el permiso, las terrazas o balcones son consideradas espacios comunes de uso exclusivo, por cuanto su eventual cierre deberá contar con la autorización de la comunidad. con toda la comunidad no podrá otorgar permisos de ampliación o remodelación, esta facultad solo le compete al director de obras municipales correspondiente.
QUE NORMAS RIGEN O REGULAN LAS AMPLIACIONES…
La ordenanza general de urbanismo y construcciones regula y dispone la planificación de las obras, además cada comuna establece sus propias planificaciones con respecto a las construcciones y están incluidas en el plan regulador comunal, puede ocurrir que las restricciones establecidas en la ordenanza sean modificadas en el instrumento de planificación comunal. las condiciones para edificar. en un lugar determinado, son conocidas en el certificado de informes previos extendido por la D.O.M.
QUE CONSEJOS PUEDE DAR A UN PROPIETARIO QUE DECIDA HACER UNA AMPLIACIÓN
Primero es bueno aconsejar a las personas antes de comprar, ya que a través de una oportuna asesoría de un arquitecto complementado con la información obtenida al respecto en la D.O.M. correspondiente, podrá tomar una mejor decisión, planificar y dar solución sin grandes dificultades a sus problemas de espacio. el arquitecto podrá, luego de visitar el inmueble y revisar los planos incorporados al expediente municipal primitivo, evaluar las factibilidades técnicas y estructurales del edificio a intervenir, la consistencia del suelo, etc. básicamente antes de prometer la compra averiguar en la D.O.M. si el bien raíz forma parte o esta acogido a ley de copropiedad, como ya explique anteriormente, obtener el certificado de informes previos para construir donde podrá conocer, entre otras cosas el porcentaje de ocupación suelo permitido, la línea oficial de edificación, antejardín, alturas máximas, etc.
segundo en el caso de los propietarios que se ven enfrentados a la necesidad de ampliar su vivienda, dirigirse a la D.O.M. correspondiente y contratar los servicios profesionales de un arquitecto, en casos especiales y calificados el colegio de arquitectos mediante el SAT otorga asesoría a los contribuyentes que lo necesiten. nunca dar inicio a una construcción, por pequeña que se perciba, antes de obtener el permiso de edificación municipal correspondiente, es más fácil y barato modificar un plano que modificar o demoler parte o toda la ampliación.
luego de ejecutada la ampliación, según el permiso de edificación municipal, el propietario con el patrocinio del arquitecto deberá solicitar la recepción final de la ampliación.
QUE RIESGOS EXISTEN CON UNA AMPLIACIÓN SIN PERMISO DE EDIFICACIÓN O IRREGULAR.
primero los riesgos en una construcción sin permiso están asociados principalmente a la falta de supervisión de un arquitecto, que tiene que ver con el diseño y su estructura, por tanto, además de los problemas asociados a una deficiente ejecución podemos encontrarnos frente a infracciones a la normativa vigente y que se detectan cuando se produce un denuncio de algún vecino que se siente afectado por las obras o por la visita de un inspector municipal al domicilio. en estos casos se cita al juzgado de policía local al propietario a fin de acompañar el permiso de edificación en cuestión, de no existir, el juez podrá otorgar un plazo para que el denunciado regularice la ampliación. de no hacerlo dentro del plazo se le aplicará una multa y si persiste en la infracción el director de obras municipales podrá solicitar al alcalde el decreto de demolición, con cargo al propietario, de las ampliaciones irregulares.
QUE TRAMITES SE DEBEN HACER PARA REGULARIZAR UNA AMPLIACIÓN SIN PERMISO DE EDIFICACIÓN MUNICIPAL
Primero, contratar los servicios de un arquitecto, con patente municipal al día.
Segundo, es importante indicar que no todas las ampliaciones construidas sin permiso de edificación son factibles de regularizar, se comete el grave error de pensar que primero se construye con un par de maestros para posteriormente llamar un arquitecto que tome las medidas y dibuje un plano. el problema se produce cuando se ha contravenido la normativa, y la solución pasa por demoler o modificar, según corresponda, la ampliación.
Tercero en general, el proceso de obtención y tramitación de un permiso de edificación considera:
- Solicitud de formularios en la DOM respectiva;
- Solicitud del certificado de informes previos (15 días aprox).
- Solicitud factibilidad agua potable y alcantarillado (si procede).
- Obtención de los antecedentes correspondiente al bien raíz. vale decir permisos anteriores, resolución del loteo, inscripción conservadora de bienes raíces.
- Conformación del expediente municipal conteniendo los siguientes documentos:
- Planos de arquitectura, estructuras, pliego de cálculos [calculista] si procede.
- Certificado de informes previos de edificación o boleta de línea.
- Certificados de factibilidad agua potable y alcantarillado.
- Especificaciones técnicas.
- Fotocopia título y patente profesional al día del arquitecto patrocinante.
- Declaración jurada del propietario de bien raíz.
- Declaración simple del arquitecto del cumplimiento de la normativa.
- Medidas de control gestión y calidad.
- Ficha de catastro.
- Encuesta del INE.
- Presupuesto estimado de la obra.
- Firmas de documentos por parte del propietario y arquitecto
- Autorización de notarial de los vecinos por mayor adosamiento, si corresponde. la normativa permite adosamientos hasta el 40% del largo total del medianero común, sobre este porcentaje deberá acompañar carta autorización notarial.
- Autorización notarial de empleo de muro medianero (art. 2.6.2. OGU Y C.) en caso de ampliaciones en segundo piso en viviendas pareadas con apoyo de la estructura en muro pareo común.
Cuarto: una vez presentado a revisión el expediente en la DOM el arquitecto revisor, podrá dentro de los siguientes 15 días redactar un acta de observaciones o reparos al expediente presentado, una vez corregidas o subsanadas, el expediente se reingresa para el visto bueno del director de obras quien dentro del plazo legal y no encontrando reparos al expediente, autorizará el pago de los derechos municipales de cargo del propietario.
Los derechos municipales de edificación por revisión (y no impuestos como se suele entender) corresponderán al 1.5 % del avaluó fiscal de la ampliación de acuerdo a la tabla de valores por m2 según los materiales predominantes de la construcción.
Quinto: luego de retirar el permiso de edificación o regularización de la ampliación, el arquitecto patrocinante firmara junto al propietario la solicitud de recepción final municipal, dicho documento será acompañado por los certificados de recepción correspondiente a las instalación existentes en la ampliación, vale decir electricidad (certificado otorgado por la SEC con el patrocinio de un instalador eléctrico autorizado) agua potable y alcantarillado, si procede (otorgado por el organismo correspondiente a la dotación del servicio patrocinado por un instalador autorizado).
la DOM recibirá los antecedentes para su revisión y dentro del plazo enviará un profesional a inspeccionar las obras autorizadas en el permiso de edificación o regularización, donde se constatará la información presentada en el expediente con la existente en terreno. de no existir diferencias se levantará el acta de conformidad o visto bueno por parte del profesional de la dom.
sexto: dentro del plazo la DOM extenderá el certificado de recepción final municipal correspondiente, firmado por el director de obras municipales y el tramite estará concluido.
SEGÚN SU EXPERIENCIA, CUALES SON LOS MAYORES ERRORES QUE SE COMETEN EN MATERIA DE AMPLIACIONES DE VIVIENDAS
1.- INFORMACION: La falta de información disponible al usuario, desde que toma la decisión de comprar una vivienda hasta la ejecución de la ampliación. Creo que hay mucho trabajo por hacer al respecto, lo observo en las conversaciones con los clientes y es un factor que se repite constantemente. Siempre están a la espera de la ley del mono, por lo demás preocupa, si bien la contratación de un arquitecto para la ampliación, en estos casos, es un ítem que no se consideró en el presupuesto, sin embargo, la sola intervención del profesional puede generar ahorros y ventajas. aprovechamiento y conformación de espacios (m2), materiales, luz natural, seguridad estructural, otorgar valor agregado al inmueble (plusvalía) en función del diseño y evitar infracciones que además de generar pago de multas pueden terminar en demolición del total o parte de la ampliación.
2.- CONSTRUCION SIN PERMISOS: No informarse en la DOM y no contratar a un arquitecto para tramitar el expediente de edificación municipal. con el riesgo de contravenir la normativa y no poder regularizar. ninguna ampliación se puede ejecutar si no cuenta con el permiso municipal correspondiente.
3.- ESTRUCTURAS: En los casos de las ampliaciones en 2º piso o mansardas, por lo general no se consideran complemento de las estructuras existentes, si consideramos que las viviendas que se amplían. En algunos casos, fueron calculadas estructuralmente para resistir su peso propio.
4.- DISTANCIAMIENTOS: En estas ampliaciones por lo general y en lo restringido del terreno no se consideran las distancias mínimas de las fachadas con vanos (puertas y ventanas) a los deslindes con los vecinos y que están determinadas en la O.G. DE U. Y C. según correspondan para ampliaciones en primer piso o segundo piso. restricciones que tiene como fin permitir el asoleamiento y la privacidad entre los sitios colindantes.
5.- ALTURAS: la ordenanza restringe las ampliaciones de las viviendas a una altura no superior a los 3.50 metros en los adosamientos donde se apoyará una rasante de 45º bajo ese manto se circunscribirá la ampliación. por lo general esto no se respeta y aparecen grandes muros o tabiques que sobrepasan la altura permitida por sobre la cumbrera del pareo existente con el vecino, provocando en algunos casos filtraciones por aguas lluvias, modificación de la resistencia del retardador al fuego existente, disminución de asoleamiento por altura (mayor sombra proyectada).
6.- CORTAFUEGOS: por lo general las ampliaciones en primer piso sin permiso se levantan sin considerar muros cortafuegos en los adosamientos con el predio vecino. y en el caso de los segundos pisos se modifica el retardador al fuego existente entre unidades sobre el muro del pareo, ya sea perforándolo o eliminándolo, muchas veces sin el consentimiento del vecino.
7.- CONSTRUCCIONES EN LAS FAJAS DE ANTEJARDIN: Otro error clásico es la construcción en la faja o zona del antejardín, en especial con las casas esquina que por su conformación la faja de antejardín (espacio delimitado entre la línea oficial de cierro y la línea oficial de edificación) la afecta por lo general en el frente y el costado que enfrenta la calle o pasaje.
8.- MATERIALES: Por último, la elección de los materiales correctos para la ejecución de la obra puede ser determinante en el presupuesto y la resistencia en el tiempo de los mismos según las características de la zona donde se emplaza la ampliación.
LOS ARQUITECTOS Y LOS INGENIEROS CIVILES SON LOS PROFESIONALES IDÓNEOS PARA PRESTAR ESTA ASESORIA.
En estos casos el arquitecto es el único profesional competente, de acuerdo a la normativa vigente, legalmente habilitado para patrocinar el expediente de edificación a presentar en la D.O.M. correspondiente.
SON POCAS LAS PERSONAS QUE CONTRATAN UNA ASESORIA PROFESIONAL PARA CONSTRUIR UNA AMPLIACIÓN
Efectivamente el porcentaje de personas que amplían su vivienda, consultan a la DOM y contratan un arquitecto es menor, vasta recorrer un barrio y nos encontraremos con más ampliaciones irregulares que las que cumplen con la normativa, y esto afecta claramente al barrio en su conjunto y directamente en algunos casos al vecino. es importante tener en cuenta que al ampliar su casa esta se valoriza, y en el caso de vender con aceptación de pago con crédito hipotecario el banco tasara la vivienda en su conjunto y valorizara solo las ampliaciones con permiso de edificación y recepción final municipal. otro dato importante tiene que ver con la suma de los m2 de las ampliaciones y los m2 de la vivienda primitiva ya que, si sobrepasa los 140 m2 totales construidos, pierde los beneficios tributarios contenidos en el DFL nº 2
EN TERMINOS CONSTRUCTIVOS O DE EDIFICACION QUE CONSEJOS PUEDE DAR A NUESTROS LECTORES
En términos constructivos o edificación para la ampliación la elección de materiales diseño y planificación depende del proyecto y las especificaciones técnicas propuestas por el arquitecto definidas posteriormente al encargo.
Es importante, al momento de definir la inversión esta debe distinguir entre costos directos, que dice relación con los insumos, materiales y mano de obra, y los costos asociados, que dice relación con los honorarios de los profesionales que participan en la ejecución de la ampliación y el pago de los derechos municipales.
los honorarios del arquitecto, se rigen generalmente por la tabla que para el efecto existe en el colegio de la orden. estos consideran diseño, tramitación y supervisión de la obra.
En cuanto a la planificación estas etapas se debieran considerar para evitar problemas
- Existencia de una necesidad.
- Análisis de la necesidad (causas, objetivos del proyecto)
- Identificación y conceptualización de soluciones
- Estudio de factibilidad (técnica, económica)
- Evaluación
- Financiamiento
- Diseño (estudio de terreno, diseño de arquitectura, proyectos de especialidades)
- Presupuestos
- Construcción(obtención de permisos; redacción y aceptación de contratos; planificación y programación de la obra; adquisición de materiales, materialización física de la obra;).
- Puesta en marcha
- Mantención
JUAN ERNESTO OLIVA V.
ARQUITECTO
DIP. EN GESTION DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS P.U.C.
CANDIDATO AL GRADO DE MASTER INTERNACIONAL EN GESTION, COM. & MKT.
SOCIO PROARQ PROPIEDADES + ARQUITECTURA
